相続登記の申請の義務化

いつから始まるの？

令和６年４月１日から施行予定です。

どうして相続登記の申請が義務化されるの？

相続が発生したにもかかわらず相続登記がされない原因として、①相続登記は任意であり、その申請をしなくても相続人が不利益を被ることが少なかったこと、②相続した不動産の価値が乏しく、また売却も困難であるような場合には、費用や手間を掛けてまで登記の申請をする意欲がわきにくいことが指摘されてきました。

そのため、相続登記の申請を義務化することで、所有者不明土地の発生を予防しようとしています。

所有者不明土地って何？

相続登記がされないこと等により、以下①又は②の状態となっている土地を「所有者不明土地」といいます。

①不動産登記簿により所有者が直ちに判明しない土地

②所有者が判明しても、その所在が不明で連絡が付かない土地

土地の所有者の探索に多大な時間と費用が必要となり、公共事業や復旧・復興事業が円滑に進まず、民間取引や土地の利用活用の阻害要因になったり、土地が管理されず放置され、隣接する土地への悪影響が発生したりするなど、様々な問題が生じています。

全国のうち所有者不明土地が占める割合は九州本島の大きさに匹敵するともいわれています。

今後、高齢化の進展による死亡者数の増加等により、ますます深刻化するおそれがあり、その解決は喫緊の課題とされています。

相続登記の申請義務についてのルール

㋐基本的なルール

　相続（遺言も含む）によって不動産を取得した相続人は、その所有権を取得したことを知った日から３年以内に相続登記の申請をしなければならないこととされました。

㋑遺産分割が成立したときの追加的なルール

　遺産分割の話し合いがまとまった場合には、不動産を取得した相続人は、遺産分割が成立した日から３年以内に、その内容を踏まえた登記を申請しなければならないこととされました。

罰則はあるの？

上記㋐、㋑ともに、正当な理由がないのに義務に違反した場合、１０万円以下の過料の適用対象となります。

相続人申告登記

いつから始まるの？

令和６年４月１日から施行予定です。

相続登記の申請って大変じゃないの？

不動産を所有している方が亡くなった場合、その相続人の間で遺産分割の話し合いがまとまるまでは、すべての相続人が法律で定められた持分（法定相続分）の割合で不動産を共有した状態となります。

この共有状態を反映した相続登記を申請しようとする場合、法定相続人の範囲や法定相続分の割合を確定しなければならないため、すべての相続人を把握するための資料（戸籍謄本など）の収集が必要となります。

そこで、より簡易に相続登記の申請義務を履行することができるようにする仕組みが新たに設けられました。

新しく「相続人申告登記」が設けられました

登記簿上の所有者について相続が開始したこと、及び、自らがその相続人であることを登記官に申し出ることで、相続登記の申請義務を履行することができます。

この申し出がされると、申し出をした相続人の氏名・住所等が登記されますが、持分の割合までは登記されないので、全ての相続人を把握するための資料は必要ありません。

つまり、自分が相続人であることが分かる戸籍謄本等を提出すれば手続きが出来るということです。

　※　相続によって権利を取得したことまでは公示されないので、相続人申告登記は従来の相続登記とは全く異なるものです。あくまでも相続登記の申請義務化への救済策と考えるとわかりやすいと思います。

所有不動産記録証明制度

いつから始まるの？

令和８年４月までに施行予定です。

親の不動産がどこにあるかはどうやって調べたらいいの？

登記官において、特定の被相続人（亡くなった親など）が登記簿上の所有者として記録されている不動産を一覧的にリスト化し、証明する制度が新たに設けられました。

住所等の変更登記の申請の義務化

いつから始まるの？

令和８年４月までに施行予定です。

どうして住所等の変更登記の申請が義務化されるの？

登記簿上の所有者の氏名や住所が変更されてもその登記がされない原因として、①これまで住所等の変更登記の申請は任意とされており、かつ、その申請をしなくても所有者自身が不利益を被ることが少なかったこと、②転居等のたびにその所有不動産について住所等の変更登記をするのは負担であることが指摘されています。

そこで、住所等の変更登記の申請を義務化することで、所有者不明土地の発生を予防しようとしています。

住所等の変更登記の申請義務についてのルール

登記簿上の所有者については、その住所等を変更した日から２年以内に住所等の変更登記の申請をしなければならないこととされました。

罰則はあるの？

正当な理由がないのに義務に違反した場合、５万円以下の過料の適用対象となります。

他の公的機関との情報連携・職権による住所等の変更登記

いつから始まるの？

令和８年４月までに施行予定です。

住所等が変わったら不動産登記にも反映されるようにならないの？

住所等の変更登記の手続きの簡素化・合理化を図る観点から、登記官が他の公的機関から取得した情報に基づき、職権で住所等の変更登記をする仕組みが導入されます。

自然人（個人）の場合は住基ネット、法人の場合は商業・法人登記のシステムと連携する形となります。

ただし、自然人（個人）の場合には、住基ネットからの情報取得に必要な検索用情報（生年月日など）を提供していただく必要があります。

また、変更登記がされるのは、本人の了解があるときに限られます。

DV被害者等の保護のための登記事項証明書等の記載事項の特例

いつから始まるの？

令和６年４月までに施行予定です。

DV被害等を受けていて不動産登記簿上に住所を公開されたくないとき、どうすればいいの？

DV防止法、ストーカー規制法、児童虐待防止法上の被害者等を対象に、対象者が載っている登記事項証明書等を登記官が発行する際には、「現住所に代わる事項」を記載する制度が設けられました（本人からの申出が必要です）。

「現住所に代わる事項」については、委任を受けた弁護士等の事務所や支援団体等の住所・法務局の住所などが想定されています。